集中式企业收入实现增长，分散式公寓面临盈利困境

从集中式租赁企业公布的2022年业绩情况来看，泊寓、魔方公寓、有巢公寓、相寓等租赁企业均实现营收同比增长超10%，冠寓收入同比增长7.72%。

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数据来源：企业公告，观点指数统计

（2023年7月9日）4月28日，在招股书失效后，魔方生活服务再次在港交所递交招股书。招股书文件显示，截至2022年12月31日，魔方生活服务在营公寓总数从2021年底的75887套增长至76245套，同比增长0.47%，对比2021年房源扩张速度出现大幅放缓。对此，魔方生活服务表示是由于其扩张计划被2022年国内主要城市疫情反复所影响。

盈利方面，2021年魔方生活录得净利润3.02亿元，但2022年再度出现亏损。魔方生活表示，由于对住户及员工安全及福祉的关注，与疫情防控相关的开支、雇员及志愿者津贴开支增加，年内录得净亏损2.47亿元。面对疫情压力，2022年旗下白领公寓及蓝领公寓产品平均出租率水平较2021年均出现下滑，住户数量从63746户降至60073户。

此外，冠寓自2021年实现首次年度盈利后，2022年全年收入再次实现增长，涨幅为7.72%，同时冠寓在集团运营收入中的占比提升至20.2%。而招商伊敦2022 年未扣除租金减免的运营收入为10.25 亿元，全年EBITDA为6.84亿元。

同时万科管理层表示，泊寓实现报表盈利的目标不会改变，并且该盈利目标是在成本法下的盈利，即没有重新估值。

盈利是长租公寓运营商的重要目标，但处于分散式管理规模第二的相寓，依旧处于亏损状态。截至2022年末，相寓在管房源规模达25.4万套，相较2021年增长0.4%，稳居分散式租赁企业第二位。年内平均出房天数 9.4 天，环比增长20.5%，出租率为94.1%，环比降低1.3%。

期内我爱我家发布的2022年年度报告中显示，相寓2022年全年租金交易额 163.30 亿，实现营收 56.47 亿，收入同比增长 75.27%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数留意到，在我爱我家四大业务板块中，2022年相寓所属的资产管理业务板块的收入占我爱我家总营收的48.37%，位居所有板块之首。

而资产管理板块也是我爱我家业务中唯一出现亏损的业务板块，2022年全年其资产管理业务毛利率为-5.99%，同比增长1.06%，行业已经传来盈利喜讯，而相寓仍陷于亏损之中。

值得注意的是，5月9日，我爱我家在线上召开的2022年度业绩说明会中回应投资者关心的相寓业务何时上市问题时，提及这一直是公司的明确战略目标，今年将启动相寓业务分拆上市的准备工作。

同时，我爱我家表示，公司房屋租赁业务主要聚焦在北京、上海、杭州、苏州、南京等一线和新一线城市，为打造服务新市民和新青年的租赁平台，未来也会积极在人口规模较大及经济活跃的新一线城市积极寻找机会，稳健拓展业务。

金融十七条支持加码，为市场保驾护航

2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下文称《意见》）。

来源：观点指数统计

《意见》指出，支持住房租赁供给侧结构性改革；重点支持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；建立健全住房租赁金融支持体系等。

同时，《意见》中提及的金融产品包括：租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、（自有产权、非自有产权）住房租赁经营性贷款、相关企业综合金融服务、商业银行住房租赁金融债券、住房租赁企业债务融资、住房租赁担保债券、房地产投资信托基金（REITs）。

^{来源：观点指数统计}

以上金融产品为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。同时融资渠道涉及银行、资本市场等，覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。

其中，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房、流动性和日常运营的需求。资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。

据观点指数了解，目前住房租赁开发建设贷、综合金融服务、REITs以及住房租赁公司债等产品，不乏服务于企业的成功案例。同时，其他提及的金融产品服务正式落地，将有效拓宽住房租赁行业的融资渠道。

要关注到的是，报告期内证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围覆盖存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房和商业经营用房以及基础设施项目等。

住房租赁市场17条的发布以及不动产私募投资基金试点工作的开展，拓宽了住房租赁企业的融资渠道，推动行业高质量发展。

同时，针对金融支持住房租赁市场发展方面，中央层面已先后发布了保租房贷款不纳入集中度管理、银行保险机构支持保租房发展的指导意见、规范做好保租房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知以及住房租赁17条等相关政策，推动金融产品为住房租赁市场发展保驾护航。

金又一新品牌在沪发布，市场参与主体更多元

政策与金融利好加持下，住房租赁市场正有序向好发展。基于此，越来越多企业开始进军长租公寓市场，市场参与者呈多元化发展，推动企业之间形成良性竞争。

来源：观点指数不完全统计

期内，“Ease Living 城璟租住”品牌在上海推出，是“Ease Living Group城璟租住集团”旗下针对内地市场推出的住房租赁运营品牌。目前城璟租住集团已完成首个上海重资产项目投资，预计首批项目将于今年年度陆续开业。

据观点指数了解，这是由观博啟城（WS Ascent）与轻松寓（Ease Apartment）核心创始人团队共同携手发起成立的中国保障性租赁住房资产管理平台。连接双方资源，城璟租住集团将深耕租赁住房领域，为客户提供项目投拓、银行融资、装修改造、招商运营、资产管理、基金管理及后续退出等全生命周期的服务。

据观点指数观察，基于上海良好的营商环境和住房需求，不少住房租赁新品牌在进军长租公寓市场时，将首发地选在了上海，如领盛投资、博枫等企业。

领盛投资及博枫主要是通过收购存量，改造为住房项目的方式布局长租公寓市场。近期，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分。据了解，收购的长租公寓部分将打造为中高端长租公寓项目。

显然，资产收购是企业进军长租公寓市场的渠道之一。

于此背景下，住房租赁企业如何布局攻守之道，在激烈竞争中突围而出？越来越多新玩家入局，是否存在恶性竞争隐患，老玩家如何应对？在众多的住房租赁中，谁能脱颖而出，成为行业的标杆和引领者？

为此，观点指数研究院通过长期对住房租赁行业进行跟踪研究与数据分析，综合运营、财务各项研究体系，形成研究成果“影响力指数 • 2023年度影响力住房租赁运营服务企业”，盘点在住房租赁领域表现卓越的企业，为住房租赁行业的发展树立榜样并提供借鉴经验。

届时，相关成果将在观点机构举办的2023博鳌房地产论坛现场的“影响力指数 • 2023博鳌风尚企业表现”发布仪式上重磅揭晓，近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。